Affitti brevi o lunghi? La risposta non è così ovvia come sembra.

Ormai ne parlano tutti…dal barista sotto casa al tuo medico, tutti vivono la moda e la “leggenda” dei super affitti brevi con guadagni incredibili. Ma conviene veramente sempre? Nella città di Roma, la verità è ben diversa da quel che sembra. L’offerta di immobili ad uso turistico è aumentata a dismisura negli ultimi anni, rendendo questa soluzione meno conveniente per coloro che vogliono iniziare ora e gestire tutto in proprio. In questo articolo elenchiamo in maniera schietta e realista i pro e i contro di questa soluzione.

PRO


I guadagni POTREBBERO essere superiori

Gli incassi LORDI saranno con ogni probabilità più alti utilizzando gli affitti brevi. Ma siamo sicuri che il risultato netto soddisfi le tue aspettative? Per saperlo è necessario un business plan realizzato da un professionista del settore, possibilmente una persona/azienda di fiducia che sia veramente realista e non ti prospetti solo rose e fiori. Altrimenti potresti accorgerti solo dopo 1 anno di attività, in sede di dichiarazione dei redditi e con bollette/spese alla mano, che il gioco non valeva la candela!


Puoi usufruire del tuo immobile quando vuoi

Puoi bloccare il tuo immobile per delle visite di parenti, amici, o soggiornarci tu stesso in qualunque data libera sul calendario. Puoi anche decidere di chiudere i battenti e passare all’affitto a lungo termine o a vendere l’immobile, dopo aver onorato le prenotazioni esistenti.


Niente inquilini morosi

Questo probabilmente è il motivo principale per cui le persone decidono di passare agli affitti brevi. La sicurezza dei pagamenti è un vantaggio innegabile. Tuttavia, potresti anche valutare gli Affitti a Medio termine, i quali hanno un vantaggio simile, e potrebbero portarti rendimenti netti addirittura superiori a seconda della location e dell’appeal della tua casa.


Manutenzione e pulizie costanti

L’appartamento deve essere perfetto per entrare nel circuito degli affitti brevi con successo. L’elevato tasso di turnover degli ospiti fa si che la proprietà venga pulita e mantenuta più spesso del normale. Tuttavia, questo dipende molto dall’Agenzia che ti gestirà l’immobile. Se essa si avvale di Ditte di pulizia esterne(la stragrande maggioranza dei casi), assicurati di conoscere bene anche tale Ditta prima di dare l’incarico. Queste Ditte hanno in appalto centinaia, se non migliaia di immobili da pulire per conto di Agenzie diverse. I loro operatori(decine, talvolta centinaia) non avranno tutti la stessa cura nell’osservare eventuali danni causati dagli ospiti alla tua casa…portando questo punto da un “Pro” ad un “Contro”. Diverso invece il caso di un’Agenzia che si avvale di personale interno e dedicato solo ai propri appartamenti gestiti. In questo caso la qualità prevale sulla quantità, e il tuo immobile sarà al centro dell’attenzione continuamente, tenuto quindi in perfetto stato.


Regime fiscale vantaggioso

Gli Affitti Brevi ti permettono, al pari degli Affitti a Lungo termine, di usufruire della Cedolare secca al 21%. Quindi che tu voglia affittare a 3 o 10 giorni, sarai in grado di applicare questo regime vantaggioso. Potrai anche affidare l’adempimento all’Agenzia che ti gestisce la casa, la quale potrà agire da sostituto d’imposta, liberandoti delle spese per il commercialista.

CONTRO


Tempo e dedicazione

Gestire una casa con la formula degli affitti brevi è, al contrario di quel che si pensa, un vero e proprio impegno di lavoro. Gestire i portali, le prenotazioni, i prezzi, le recensioni, rispondere alle chiamate dei clienti in ogni momento della giornata e nel cuore della notte, pulire in proprio o gestire l’operatore di pulizie, lavare e stirare la biancheria, coordinare la manutenzione ordinaria e straordinaria, aspettare i clienti con ore di ritardo per l’arrivo, adempiere alle normative del comune, della regione, dello stato e della questura…sono solo alcune delle mansioni che dovrai ricoprire se vuoi gestire la tua casa in proprio. Se hai già un altro lavoro, la faccenda diventa complessa o impossibile. Ovviamente se affidi la gestione ad un’Agenzia che lo fa di mestiere, non “dovresti” avere questi problemi. Assicurati solo che l’Agenzia abbia abbastanza esperienza sul mercato di Roma, e che contemporaneamente non abbia già centinaia di immobili da gestire assieme al tuo. Ciò potrebbe comportare un rovescio della medaglia.


Incassi variabili

Il mercato turistico è stagionale per definizione. Nonostante Roma sia affollata di turisti in ogni momento dell’anno, questa folla è meno numerosa durante alcuni mesi. L’offerta di immobili adibiti ad uso turistico, però, è sempre in crescita…questo fa si che gli incassi del tuo immobile diminuiscano. Inoltre, se a gestire l’immobile è una persona o un’agenzia che non gestisce attivamente i prezzi utilizzando le tecniche del Revenue Management, potresti non liberare il pieno potenziale della tua casa. Quindi non sorprenderti di avere incassi diversi per ogni mese dell’anno. Se prediligi la sicurezza di un canone fisso, rivolgiti ad un Agenzia che ti garantisca una Rendita fissa. Potrai beneficiare di un importo certo e costante ogni mese, e addirittura di un servizio di ristrutturazione ed interior design dedicato al tuo immobile in fase di avviamento.


Danni all’immobile

Questo è un punto di cui pochi ti parleranno in maniera sincera. Possiamo distinguere 2 casi:
1)Case normali
2)Case di Pregio
Nel primo caso puoi stare tendenzialmente tranquillo. I danni possono generalmente essere coperti da un deposito cauzionale e/o un’assicurazione apposita. L’unico problema, non indifferente, sta nel capire come lavora l’Agenzia che ti gestisce l’immobile. Se incaricano le pulizie (ormai diventate check-out per prassi) a soggetti terzi, non sempre saranno in grado di ricondurre il danno all’effettivo responsabile. Ciò potrebbe portare a spese impreviste, comunque di solito non esorbitanti.
Diversamente, per le Case di Pregio, sarà assolutamente sconsigliato rivolgersi ad Agenzie che utilizzano Ditte esterne per le operazioni di pulizia e manutenzione ordinaria. I valori in gioco sono troppo alti per rischiare distrazioni o mancanze. La soluzione in questo caso sta nell’incaricare un’Agenzia che sia in grado di svolgere direttamente il servizio di pulizia ed ispezione giornaliera dell’immobile (Serviced Apartment), oltre a stipulare assicurazioni ad hoc per il tuo arredo di pregio. Solo così potrai godere di tutti i vantaggi degli Affitti Brevi, ed allo stesso tempo dormire sonni tranquilli.


Avviamento iniziale dispendioso

Sono finiti i tempi in cui bastava mettere sul mercato una casa al piano terra con i mobili della nonna per essere prenotati tutto l’anno a prezzi esorbitanti. L’eccesso di offerta rispetto alla domanda fa si che per avere successo negli Affitti Brevi sia necessario avere una casa di ottimo livello. La ristrutturazione e l’interior design costituiscono 2 punti chiave per avere l’attenzione dei clienti ben paganti. Non vuoi occupartene tu? Rivolgiti ad un’Agenzia che ti offra la formula “Rendita fissa”, comprensiva di una messa a nuovo del tuo immobile!

Speriamo che questo articolo sia stato utile per chiarirti alcuni dubbi sul mondo degli Affitti Brevi. L’argomento è assai più ampio e specifico per ogni immobile, quindi non esitare a contattarci via e-mail o a prendere appuntamento per una valutazione gratuita della tua casa senza impegno. Saremo onesti e schietti esattamente come in questo articolo. Te lo diremo chiaramente se ti conviene o meno affidarti a noi, proponendoti soluzioni alternative a seconda della posizione e il tipo di immobile.

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