CASA VACANZE VS LOCAZIONE TURISTICA

E’ bene sapere che vi sono notevoli differenze tra “casa vacanza” e “locazione turistica”(o “locazione breve”) nonostante vengano confuse continuamente. 

Da parte di un viaggiatore, tali definizioni non hanno alcuna distinzione. Entrambe si prenotano online con le stesse modalità e offrono lo stesso tipo di soggiorno.

Qui in Italia, però, l’inquadramento in una categoria o nell’altra implica oneri gestionali, amministrativi e fiscali molto diversi tra loro.

Da tali oneri, vi sono alcune caratteristiche anche nei servizi che offrono l’una o l’altra soluzione. 

Anche se i viaggiatori difficilmente e raramente ne sono consapevoli, è indispensabile esserlo per i proprietari perchè è strettamente necessario a fronte della scelta della tipologia di questa attività.

A definire le differenze tra una casa vacanza e una locazione turistica è la legislatura e vi è per l’appunto, una nuova normativa fiscale rivolta a riordinare una materia che fino ad oggi è rimasta piena di lacune.

Vediamo insieme quali sono queste differenze:

CASA VACANZE:

Una casa vacanza è considerata una struttura ricettiva extralberghiera, sullo stesso livello di ostelli per la gioventù, guesthouse o Bed & Breakfast. 

La casa vacanze può essere aperta in forma imprenditoriale o non, ma in entrambi i casi bisogna ottemperare burocratimente per l’inizio della sua attività.

Questi sono i primi ademplimenti da effettuare:

• Comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) per comunicare l’inizio dell’attività, di eventuali sospensioni o della cessazione definitiva della stessa;
• Compilazione e trasmissione dei dati delle persone ospitate all’autorità di pubblica sicurezza;
• Comunicazione dei flussi turistici, ai fini di rilevazioni Istat, alle autorità competenti per il territorio (Regioni o Città Metropolitane);
• Esposizione in casa dei moduli di dichiarazione dei prezzi rilasciati dal Comune di riferimento.

Come dicevamo sopra, questi sono obblighi sia per chi sceglie di svolgere questa attività in forma imprenditoriale, sia per chi lo fa occasionalmente. Naturalmente, si aggiungono degli obblighi di natura contabile per chi svolge l’attività in forma imprenditoriale.

La casa vacanza stipula con i suoi ospiti dei contratti di prestazione di servizi ricettivi: per questo i profitti derivanti dalla stessa, non sono considerati, in sede di dichiarazione dei redditi, “redditi fondiari“, cioè redditi derivanti da una rendita immobiliare, ma vengono ricompresi all’interno dei redditi da attività imprenditoriale, svolta in forma professionale o meno.

La classificazione di casa vacanza permette di fornire vari servizi accessori: oltre al cambio della biancheria e al servizio di pulizia può per esempio fornire la colazione, servizi di babysitting e così via.

Questa modalità è simile al soggiorno in hotel, perché autorizza un approccio professionale e organizzato alla clientela.

Con questa impostazione, da una parte viene escluso il regime della cedolare secca – perché i contratti alla base del reddito generato non sono contratti di locazione – ma dall’altra parte è possibile dedurre dagli introiti generati tutte le spese sostenute per generarli.

LOCAZIONE TURISTICA:

Un appartamento affittato a fine turistico è a tutti gli effetti un’abitazione affittata con la modalità della locazione breve, ovvero:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, o di arte e professione” (D. L. 50/2017)

I redditi che ne derivano sono considerati redditi immobiliari, e possono essere tassati con il regime della cedolare secca, a patto che siano stipulati da e per persone fisiche. 

Con questo regime non è possibile portare a deduzione i costi sostenuti per generare questo reddito.

La cedolare secca trattandosi di un regime fiscale agevolato, non è accessibile a soggetti che sfruttano la locazione turistica per generare una quantità consistente di utili. 

Questo poichè si farebbe concorrenza sleale agli alberghi, e da qui la necessità di definire quali saranno i confini tra una locazione turistica occasionale (assoggettabile alla cedolare secca) e organizzata (assoggettabile al regime di impresa).

Con il decreto dell’aprile 2017 è stata inclusa in questa modalità di affitto la possibilità di erogare il servizio di pulizia e il servizio di fornitura biancheria, anche se limitatamente all’inizio o alla fine del soggiorno. Altri servizi sono invece preclusi, perché farebbero rientrare l’affitto nell’ambito di un’attività imprenditoriale (che oltre agli obblighi imposti farebbe decadere il diritto alla cedolare secca).

Vi sono comunque dei tratti comuni tra le due modalità “casa vacanza” e “locazioni turistica”, che riguardano il loro ambito di azione:

• Raccolta dell’imposta di soggiorno, regolata dagli organismi comunali che dettano le condizioni. Possono variare le modalità della raccolta di questa tassa, ma anche chi affitta a breve in forma non imprenditoriale è tenuto a raccoglierla (tuttavia ci sono dei portali online di prenotazione che svolgono il ruolo di agenti di riscossione, e che quindi sono loro a riscuotere e poi a versare al Comune le tasse di soggiorno.);
• Le case affittate devono essere destinate ad uso abitativo, e questo esclude per esempio alcune categorie catastali.

A questo punto rimane una domanda che molti di voi si staranno ponendo: Quale modalità scegliere?

A differenza delle vostre aspettative, vi comunichiamo che non può esserci una risposta univoca. Questo perchè il modello di business da utiizzare dipende da molte variabili:

• Il tempo che si ha a disposizione per gestire questa attività: Chi gestisce l’attività svolge altre attività lavorative oppure è la sua attività principale?
• La posizione geografica dell’immobile (si trova in città o in campagna? Quali servizi può offrire?)
• Caratteristiche dell’immobile (metratura, quante stanze ha, ci sono spazi esterni, servizi aggiuntivi, ecc..);
• L’esercizio di un’attività occasionale oppure imprenditoriale;
• Possibilità di sfruttare immobili di proprietà di terzi.

Per tutte queste variabili, per decidere il tipo di attività da svolgere, è opportuno esaminarle e valutare la scelta migliore.